房产新政策宽松 营改增刮起房地产二手房市场成交热

2016年上半年，岛城新房、二手房市场成交火热，“金三银四红五月”更是成色十足。年初不断出台的楼市“新政”无疑是催化剂，因为这些“新政”涉及购房的各个环节，从首套房认定、首付、税负到公积金，总之，就是给市民买房换房提供了各种便利。

政策宽松购房门槛降低

因为实惠多多，“首套房”有着严格的认定，不过在今年“首套房”认定宽松了不少。自2月22日起，我省契税缴纳的住房查询范围做出调整，首套房的认定由“市”变“县”(市、区)。以青岛为例，购房者在市南区有一套房，但是首次在市北区购买房产，契税缴纳时按照首套房标准执行。业内人士表示，这是山东省对全国契税、营业税优惠新政加码的表现，将进一步鼓励、刺激改善性住房等需求。山东省的新政是在国家政策的基础上，扩大了首套房的认定范围，以“区”划分首套房的影响会比较大，受益人群也比较广，将进一步利好青岛市房地产市场，鼓励市民通过换房子或者买二套房来改善住房条件。

不仅是首套房认定放宽，购房落户也降低了门槛。2月4日，黄岛区就出台了购房落户新政，规定在青岛市具有稳定经济收入的市外人员，在黄岛区购买单套新建商品住宅面积达到60平方米(含60平方米)以上，取得不动产权证的，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女，都可在购房地申请落户;同时规定，购房落户黄岛区的人员登记常住户口满5年以上，在市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区和红岛经济区有合法固定住所的，可将户口迁入其合法固定住所。该政策有效期至2017年12月31日。紧随其后，2月23日红岛也颁布落户新政，规定在青岛市具有稳定经济收入的青岛市外人员，在红岛经济区购买单套新建商品住宅面积达到60平方米以上，取得不动产权证(含贷款购房取得的住宅房屋所有权证、房地产权证)的，本人及其配偶、未成年子女或者成年未婚子女，可在购房地申请落户。此外，也推进了市区户口自由迁移。新政自发布之日起施行，有效期至2017年12月31日。在业内看来，买房落户青岛，曾经的标准是所购房产要达到100平方米，如今办理落户的购房标准降至60平方米，购房成本几近减半。不仅如此，还为以后迁居落户主城区提供了保障条件，这无疑对“青漂”及外来置业者有着不小的吸引力。

利率最低首付契税“双降”

买房是一笔大支出，因此首付、利率、契税的每一个变化都牵动着购房者的心。今年，在首付方面首先迎来了利好。2月初，央行联合银监会出台个人住房贷款政策，下调不实施限购城市首套房和二套房首付款比例。其中，首次购房的首付比例原则上最低为25%，各地可向下浮动5个百分点至20%。同时，二套房最低首付款比例调整为不低于30%。如今，岛城不少银行已经开始执行首付20%新政，首套房贷门槛已降低。二套房方面，上述银行首付款比例调整为不低于30%。而在农历新年之前，青岛市面上大多数银行都是参照首付最低40%执行的。首付比例下降至20%，使得刚需置业门槛更低，买房更容易了。特别适合工作年限少，手头现钱有限，但还年轻未来有发展潜力的首套房购房群体。

不仅是首付比例降低，2月19日，国家财政部官方网站发出公告，国家财政部、国家税务总局及住房城乡建设部三部门联合调整房地产交易环节契税、营业税。根据公告显示，从2月22日起，居民购买首套房，面积90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;二套房面积90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。如今岛城购房者已享受到这一利好。从首套房方面来看，调整前，青岛首套房面积90平方米及以下的，按1%的税率征收契税;面积90-144平方米(不含144平方米)的按1.5%的税率征收契税;而面积144平方米以上的，按3%的税率征收契税。调整后面积90平方米以上的，全部减按1.5%的税率征收契税，就是说想要买大房子的市民，购房成本进一步减小了。二套房方面：调整前全部按3%的税率征收契税，调整后面积90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。在业内人士看来，降低契税的核心是鼓励购房者购买二套房，属于“精准式”刺激房地产市场。不难看出目前国家对于改善型购房的支持力度在加大，购买改善型房源的成本逐步降低，当下买房比以往拥有更多的优势。

撬动杠杆“营改增”落地

2016年，“营改增”再次刮起了二手房市场的一股成交热潮，“买房赶紧，过了‘五一’，就得交11%的增值税”被很多房产中介挂在嘴边。很多市民担心5月1日起正式实施后税费负担增加，一些原本就犹豫不决的买房者也因此加入了快速购房的大军。不过，3月24日，财政部和国家税务总局发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》。通知称，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，将免征增值税;个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。各区不动产登记中心贴出营改增通知，提醒市民办过户不必扎堆。因为营改增后，市民交易两年内的二手房不仅税负不会增加，反而还会略为下降。比如，某市民去年买了一套房子，今年5月1日后以100万元的价格卖掉。那么他需要缴纳“100万元/(1+5%)×5%=4.76万元”的增值税，而如果按照现行的营业税来缴的话，需要缴纳“100万元×5%=5万元”。“营改增”后卖房者税负略有下降，100万元约少交2400元左右。专家表示，100万元的售价为含税价，而增值税实行“价税分离”，在计税时必须把税金剥离出来，按照不含税价来计税，这也是增值税比营业税更科学合理之处。如今“营改增”已经尘埃落地，购房者买房完全可以按照自己的节奏“精挑细选”了。

3月22日，青岛市住房公积金管理中心召开新闻发布会，宣布自5月1日起，二次贷款最高贷款额度新房由60万下调至50万、二手房由35万下调至30万，单方缴存为双方缴存的60%;缴存余额倍数由15倍调整为10倍;结清2年即可申请。二手房首付比例最低30%，与房龄挂钩;异地贷款放宽至全国范围。对于本次调整，房价点评网的分析师认为，青岛公积金调整有紧有松，不会对楼市产生“强刺激”。我市公积金使用率仍维持93%左右的高位运行状态，资金紧张的基本面没变，决定了这次青岛公积金政策调整，不可能对楼市形成强刺激，而只能算是有紧有松的调适。不过一些政策还是对买房形成了利好，像调整二次住房公积金贷款政策将二次贷款由结清5年方可再次申请，调整为结清2年即可申请;调整二手房住房公积金贷款最低首付款比例。将首次和二次公积金贷款购买二手房的最低首付款比例分别由40%和60%，统一调整至30%。

整治市场规避买房陷阱

房地产行业市场调查分析报告显示，2月1日执行的《房地产广告发布规定》打破了2016年初始平静的房地产市场。表面上，该规定是规范开发商，实际上和购房者关系密切，像“不得含有升值或投资回报承诺”、“以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置”以及“房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺”无一不是开发商曾经主打的广告语，对于购房者来说，新的规定无疑减少了开发商不少陷阱。

盘点青岛在售楼盘不难发现，“学区房”一度成为广告关键词里出现频率最高的词语。“伪名校”、“伪学区”的住宅项目比比皆是，业主维权事件也着实不少。然而，这种开发商招揽购房者的“法宝”即已于2月1日戛然而止。新规明确规定：“房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺”。不仅如此，在以往的项目宣传海报上，各种“高投资回报率”的字样冲击着置业者，特别是一些商业项目，引发了不少纠纷，如今“不得含有升值或投资回报承诺”对这方面也做了规范。同属于新规中“房地产广告，房源信息应当真实”的具体细则条款，还有“不得含有以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置”，换言之，以往那些“距离xx仅需xx分钟”、“步行xx分钟即可到达xx”的广告语，将不能再出现在房地产广告里。