地产板块料承压

地产板块料承压

6月13日市场大跌，其中地产板块跌幅达4.13%，成为下跌的主力 。地方债传闻、房产税的出台、地产投资增长乏力等成为近期主导地产板块的主要干扰因素。虽然从地产公司的经营业绩看，目前并无压力，但如果政府从更为长远可持续的角度出台相应的调控政策，那么地产板块还将承担较大压力，地产市场调整可能就此进一步拉开。　　分析人士认为，目前是进行地产调控的良好时机，如果能够在财税、制度方面有所作为，对于中国地产市场的健康发展将起到重要功效。　　5月房地产行业运行数据各项指标同比增速均比4月回落：前五月全国房地产开发投资累计同比名义增长20.6%，增速比1-4月份回落0.5个百分点，单月投资同比增速环比4月的增速回落3.8个百分点；前五月房地产开发企业房屋累计施工面积同比增长16.0%，增速比1-4月份回落1.2个百分点，单月施工同比增速环比4月的增速回落15个百分点；前五月房屋累计新开工面积增长1.0%，增速比1-4月份回落0.9个百分点，单月新开工面积同比增速环比4月的增速回落16个百分点。从这些数据可以看出，地产投资的拐点在5月已经形成，未来地产投资如果没有出台利好措施还将保持缓慢下滑的态势。　　形成这一结论的依据有如下几个：　　一是经济内生的发展规律所致。在经历了多年投资驱动的地产发展模式后，投资超速的增长需要一个回调。反观近十年来地产投资增速，平均水平为25%，而目前的下滑正是对前期投资增速过度的一个后续反应。在前几年透支化的地产投资增长之后，内在的规律使地产投资增长有一个缓慢的调整。　　二是目前各地投资模式的不可持续性。从目前审计署公布的地方融资平台规模和风险数据中可以看出，地方政府的投资动能在衰减，虽然目前积累的风险可控，但是在经济持续下滑的态势下，如果出现局部违约现象，则会引发系统性风险，对于融资平台中的地产项目而言，在前期建设基本到位的情况下，后续的资金安排将决定着项目的成败，如果还是继续原有的投资模式，则其对投资人的预期回报可能难以超出预期。　　第三，可以看到，目前多数类型的城市房价依然在高位，而消费群体和意愿的麻木已经持续较长时间，高房价的代价必定会引发更多的危机，因此，当前暂时的房价缓和也使得未来投资的意愿有所下降。　　在地产投资继续保持下滑的态势判断下，调控政策可能会如期而出，其中包括在几个试点城市推行房产税、进一步强化购房资格等。从未来可能出台的措施看，主要还是基于行政调控的，而对于财税和市场的调控措施，政府会采取较为谨慎的态度，并且会采取逐步试点的方式。　　可以看到，市场已不会接受过去那种喊话式的调控，今年以来房地产市场的实际表现便是对政府喊话调控的最好回应。只有进一步加强市场化的机制改革，在制度方面有所创新和变革，才能更好地解决房地产市场的问题，如果只是简单地重复过去的手段，地产市场的顽疾只会越来越大。　　要解决地产市场的发展难题，首先要明确调控的目标，是为了打击富裕群体、限制投资，还是为了更好地改善民生，满足中低收入者的需求。在目标明确后，才能更好地制定相应的措施。否则，任何政策都会有空子可钻，最终导致调控政策失效。　　其次，要推行市场化措施，用更为市场的手段、更为细化的方式，差别化对待不同区域、不同主体的购房需求，只有从市场交易主体方面获取相应的反馈，才能更有针对性地制定好政策。可以看出，目前出台的措施更多的是控需求，而在有效供给方面无所作为，房地产的供应不是简单的供地计划就能解决的，如何有针对性的供给而不被寻租，需要各方努力。　　第三，房地产市场改革需要进一步升级，在1998年实施市场化改革后，目前中国的房地产市场发展已经十多个年头，自2008年次贷危机以来，房地产市场的发展更是结合了新的内涵，如果只是坐享1998年改革红利，而未在住房制度、土地制度上有所突破的话，改革将裹足不前，只有大胆尝试，小心推广，才能更好的验证政策的成败。

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